北京樓市“小陽春”如期而至
二手房率先回暖
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3月份,北京“小陽春”行情如期出現(xiàn)。
鏈家數(shù)據(jù)顯示,3月份,北京市二手住房網(wǎng)簽19886套,同比增長3.4%,環(huán)比增長144.6%,達(dá)到近15個(gè)月以來高位;一季度累計(jì)網(wǎng)簽43098套,與去年同期基本持平。根據(jù)三方協(xié)議簽約數(shù)據(jù),3月份主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房三方協(xié)議簽約量同比增長8.7%,單月實(shí)際簽約量達(dá)到近17個(gè)月以來最高水平;一季度主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房三方協(xié)議簽約量同比增長7.7%。
“從我們體感來看,3月份明顯忙起來了,周末帶看基本排滿,一些性價(jià)比較高的房源成交很快?!北本┴S臺區(qū)一位鏈家經(jīng)紀(jì)人對《證券日報(bào)》記者表示。
二手房率先回暖
剛需入市節(jié)奏加快
從結(jié)構(gòu)來看,一季度市場呈現(xiàn)明顯的剛需主導(dǎo)特征。入門級房源以及外圍區(qū)域二手房成交占比提升,帶動(dòng)整體交易活躍。
這一趨勢在具體數(shù)據(jù)中亦有體現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報(bào)》記者表示,盡管學(xué)區(qū)房等高總價(jià)房源需求同步回升,但是300萬元以下的低總價(jià)剛需房源成交占比仍持續(xù)上升。3月份,北京二手房平均成交面積為87平方米,較去年同期減少4平方米,反映低總價(jià)房源成交較為集中。
“入門級房源成交占比偏高屬于一季度常見現(xiàn)象。對于成長型家庭,受益于年終獎(jiǎng)發(fā)放等因素,一季度是其支付能力相對強(qiáng)的節(jié)點(diǎn),且氣候條件更有利于開展裝修工作。因此,歷年一季度入門級房源成交熱度均相對較高?!北本╂溂已芯吭涸洪L高原對《證券日報(bào)》記者表示。
價(jià)格方面整體有所回升。高原表示,一季度交易結(jié)構(gòu)中,入門級房源與外圍片區(qū)房源占比顯著提升,使得整體成交結(jié)構(gòu)有所下沉。如排除結(jié)構(gòu)性因素,以房屋價(jià)格指數(shù)來看,3月份房屋價(jià)格指數(shù)較去年12月份上漲約3.8%,市場價(jià)格實(shí)際處于回升過程中。
在張大偉看來,3月份市場成交量穩(wěn)價(jià)升源于三重因素驅(qū)動(dòng):一是2025年底政策持續(xù)發(fā)力,非京籍社保年限放寬、首付較低,大幅降低購房門檻與成本;二是3月份傳統(tǒng)“小陽春”疊加學(xué)區(qū)房入學(xué)窗口期,需求集中釋放;三是市場調(diào)整后,房源性價(jià)比凸顯,積壓需求集中入場。
“整體來看,二手房成交已持續(xù)站穩(wěn)榮枯線,市場信心較2025年同期明顯修復(fù),北京樓市已告別深度調(diào)整期,進(jìn)入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的新階段?!睆埓髠ケ硎尽?/p>
新房以價(jià)換量節(jié)奏放緩
二季度或逐步改善
與二手房的回暖表現(xiàn)相比,一季度新房市場表現(xiàn)相對偏弱。數(shù)據(jù)顯示,一季度北京新建商品住宅成交6662套,同比有所下行。高原認(rèn)為,這一表現(xiàn)更多受到以下階段性因素影響。
一是供給總量有所不足。數(shù)據(jù)顯示,一季度,全市新建商品住宅新增供應(yīng)6521套,同比下降19.3%;共有29個(gè)新入市項(xiàng)目,同比減少2個(gè),其中多數(shù)為現(xiàn)有項(xiàng)目加推。
“受去年‘好房子’政策落地影響,部分開發(fā)企業(yè)為增強(qiáng)競爭力對建設(shè)中住房進(jìn)行調(diào)規(guī),一定程度上影響了開發(fā)與供給節(jié)奏,使得一季度新房供給總量偏低?!备咴硎?,供給不足,尤其是新開項(xiàng)目不足的情況一定程度上對前端銷售形成了約束。
二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向改善。鏈家數(shù)據(jù)顯示,一季度整體市場需求偏向入門級產(chǎn)品,而當(dāng)前新房產(chǎn)品主力面積段為90平方米至120平方米、120平方米至150平方米,更偏向于改善型產(chǎn)品,使得市場熱度難以直接傳導(dǎo)到新房市場。
三是雖然部分項(xiàng)目認(rèn)購表現(xiàn)突出,但是由于達(dá)不到統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),暫未體現(xiàn)在3月份銷售量當(dāng)中。
對于后市走勢,高原表示:“隨著后期新項(xiàng)目逐漸入市、市場節(jié)奏向改善性需求轉(zhuǎn)換,以及已銷售項(xiàng)目的銷售結(jié)果確認(rèn),4月份及二季度新房市場表現(xiàn)將會進(jìn)一步提升?!?/p>
“長期來看,北京核心區(qū)宅地稀缺、堅(jiān)持減量供地,疊加產(chǎn)業(yè)支撐,樓市具備長期韌性。同時(shí),未來市場將持續(xù)分化,核心地段、優(yōu)質(zhì)配套、品質(zhì)房源將成為抗跌保值的核心資產(chǎn)?!睆埓髠ト缡钦f。
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