加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理 專(zhuān)家:完善“三線四擋”融資 嚴(yán)查資金用途
房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,既是經(jīng)濟(jì)也是民生話題。日前國(guó)務(wù)院召開(kāi)的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議”明確,要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵,嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。
為此,多位專(zhuān)家在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示,金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)把風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口,落實(shí)房地產(chǎn)融資政策,審查貸款資金流向,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng);同時(shí),也要加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度,促進(jìn)住房租賃金融朝著規(guī);、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制加快形成。
防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)
“違規(guī)挪用資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng),會(huì)給金融體系造成重大潛在風(fēng)險(xiǎn),干擾經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序。”中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)資本市場(chǎng)研究院聯(lián)席院長(zhǎng)趙錫軍在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示,目前仍有機(jī)構(gòu)及個(gè)人利用“政策空子”套取銀行貸款等資金,偏離了靠金融支持企業(yè)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)的初衷。
也正因此,監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重拳打擊。今年3月,銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,嚴(yán)查銀行資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)。
在銀保監(jiān)會(huì)近期召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上,銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任劉忠瑞表示,下一步對(duì)自查不力被監(jiān)管查實(shí)、故意隱瞞問(wèn)題或發(fā)現(xiàn)問(wèn)題未及時(shí)處理問(wèn)責(zé)的銀行、中介機(jī)構(gòu),將依法依規(guī)從嚴(yán)采取監(jiān)管措施;對(duì)確認(rèn)挪用經(jīng)營(yíng)貸的借款人,不僅要壓縮授信額度、收回貸款,還將報(bào)送征信系統(tǒng),提高挪用貸款的違規(guī)成本。同時(shí),還將通過(guò)完善長(zhǎng)效機(jī)制,將防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對(duì)銀行而言,貸款資金用途、流向的監(jiān)控是一個(gè)老大難的問(wèn)題。銀行的責(zé)任首先在于“三查制度”的落實(shí),即貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查。
在趙錫軍看來(lái),銀行業(yè)目前普遍存在著“貸前審核不到位,貸后管理跟不上”的問(wèn)題,信貸資金安全缺乏保障。再加上個(gè)別銀行有規(guī)不依、有章不循,導(dǎo)致貸款管理的“屏障”頻頻“失守”。
“建議金融監(jiān)管部門(mén)借助監(jiān)管科技手段,構(gòu)建覆蓋全行業(yè)的信貸資金流向監(jiān)控系統(tǒng),提升貸款用途監(jiān)控的能力和效率。”招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼告訴人民網(wǎng)記者,要提高借款人挪用貸款用途的違規(guī)成本,將挪用貸款等情況納入央行征信系統(tǒng),建立挪用貸款“黑名單”等制度,從源頭上遏制信貸資金違規(guī)流入樓市、股市等。
完善“三線四檔”融資與房地產(chǎn)貸款集中度管理
為促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展,去年8月,人民銀行、住建部會(huì)同相關(guān)部門(mén)形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,被稱(chēng)為“三線四檔”規(guī)則。
人民銀行金融市場(chǎng)司負(fù)責(zé)人說(shuō),建立這一制度旨在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度,幫助企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期,從而合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為,增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力,防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
“房地產(chǎn)企業(yè)‘三線四檔’融資管理,目前在一些試點(diǎn)企業(yè)實(shí)施,主要在于改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo),推動(dòng)企業(yè)負(fù)債行為更加理性,融資行為更加審慎,經(jīng)營(yíng)發(fā)展穩(wěn)健可持續(xù)!倍m祵(duì)人民網(wǎng)記者表示,下一步可以適時(shí)擴(kuò)大實(shí)施范圍,抑制房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張,進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。
“該項(xiàng)規(guī)則實(shí)施一年來(lái),試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善,負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降,經(jīng)營(yíng)融資行為更加審慎自律。”人民銀行金融市場(chǎng)司負(fù)責(zé)人介紹。
同時(shí),為完善房地產(chǎn)金融管理基本制度,去年底人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是加強(qiáng)宏觀審慎管理的重要內(nèi)容,有助于進(jìn)一步降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)房地產(chǎn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展,防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
數(shù)據(jù)顯示,截至6月末,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn),成效明顯。
董希淼表示,加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款集中度管理,符合近年來(lái)“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào),更有助于推動(dòng)金融資源進(jìn)一步進(jìn)入小微企業(yè)、制造業(yè)、綠色發(fā)展等國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。
目前,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實(shí)行分類(lèi)分層的差別化管理,賦予各地一定的調(diào)整空間,并設(shè)置了較長(zhǎng)過(guò)渡期。“這表明加強(qiáng)管理和調(diào)整的方向是明確的,但也會(huì)把握好政策的節(jié)奏和力度,給目前不達(dá)標(biāo)的機(jī)構(gòu)整改的空間和時(shí)間,這有助于保持市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展!倍m嫡f(shuō)。
趙錫軍認(rèn)為,銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)加緊制定法規(guī)、加大嚴(yán)查打擊違規(guī)力度,有利于資金用途的規(guī)范,確定銀行、企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展
談及如何推動(dòng)推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展,董希淼表示,一方面,金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)把風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口,全面落實(shí)房地產(chǎn)融資政策,審查貸款資金流向,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè),加大審查力度,不向資質(zhì)不合格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資支持;不為違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的項(xiàng)目提供通道或信用擔(dān)保。對(duì)于居民用戶,發(fā)放的消費(fèi)貸款需要客戶提供發(fā)票等購(gòu)物憑證,嚴(yán)防通過(guò)消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款、信用卡透支等方式將資金轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“另一方面,金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度。”董希淼指出,可以通過(guò)簽訂租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式將待售房源變成長(zhǎng)租房源,向符合相應(yīng)條件的租戶發(fā)放租房貸款;在住房租賃平臺(tái)交易撮合、信用評(píng)價(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù);通過(guò)信用卡分期為客戶提供融資支持,手續(xù)費(fèi)低于第三方租房平臺(tái)所收取的服務(wù)費(fèi),且提前還款無(wú)需支付違約金。
“下一步人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,不斷完善房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,抓好政策執(zhí)行,提高金融體系韌性和穩(wěn)健性,推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展!比嗣胥y行金融市場(chǎng)司負(fù)責(zé)人表示。
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